フラット35の審査基準は甘い？

フラット35は年収の基準も一般の住宅ローンとは異なっています。

特にポイントとなるのが年収の基準で、年収がいくらから借りられるといった基準が無く、総返済負担比率で決まります。

総返済負担比率とは年収に対するすべての借金の返済額の割合のことで、住宅ローンだけではなく自動車ローン、教育ローン、クレジットカードのキャッシング、分割払い、リボ払い、カードローンなどすべての借金の返済額が年収の何パーセントになるのかが決まっているのです。

その基準は

• 年収400万円未満　30％以下
• 年収400万円以上　35％以下

となりこの割合以下であれば審査に通る可能性が高くなります。

フラット35審査基準は甘いとか通りやすいとも一部では言われていますが、それはこういった一般とは異なる基準で審査が行われているという点が大きいのです。

通常の住宅ローンでは審査に通りにくい自営業者でも通るケースが多く、最後の選択肢として利用する人も多いようです。

しかしこれはただフラット35が甘いローンだからというわけではなく、他の住宅ローンと比べて審査基準がやや異なることが原因と言われています。

通常の住宅ローンにおいては申込者の返済能力が大きなポイントとなります。最長で35年間、長期間に渡って返済を続けるわけですから、安定した収入環境と雇用環境、そして本人の信用が求められるわけです。自営業者が落ちてしまうことが多いのもそのためです。

一方、フラット35では申込者よりも購入する物件の価値を重視する傾向が見られます。

つまり、担保として十分な価値のある物件と判断された場合には本人の年収や職業が微妙な場合でも通ることができるのです。

では、物件のどの部分をチェックするのでしょうか。

まず住宅の耐久性。どんな新築住宅でも住みはじめた瞬間に中古となります。そして経年とともにどんどん価値が落ちていきます。その価値の下落のペースや幅には建物の耐久性が大きく関わってきます。

耐火構造などが重視されるほか、耐久性基準に適合しているかどうかなどが問われます。

また、浴室やキッチン、トイレなどにきちんとした換気設備が備えられているか、土台が腐ったり、シロアリに侵食を受けたりしないための備えができているかどうかも重要なポイントとなります。

それから断熱構造。建物の外壁や天井、屋根、床下の断熱構造も物件の基準となります。

所定の厚さ以上の断熱材を使用しているかどうか、結露を防ぐ構造となっているかなどがポイントです。それから配管設備。これは配管設備が容易に点検・清掃できるかどうか、清潔な状態を維持できるかどうかがチェックされることになります。

このように、フラット35では建物に関するさまざまな点がチェックされることになります。

家を新築する際に融資を受けようと思っている場合にはまずクリアできるよう、基準を満たした家を建てることも念頭に入れておかなければならないのです。

これらの基準は同時に長く安心して暮らすことができる家の条件でもあります。

単に資産価値、フラット35審査に通りやすいかどうかだけで考えるのではなく、長期間に渡って快適に暮らせる環境を築く点もよく考えた上で家を建てる必要があるでしょう。

その意味でも大きな意味があると言えます。

一方、建売住宅を購入する際にはこうした基準を満たしているかどうかを入念にチェックしておくことも不可欠となるでしょう。

フラット35審査期間はどれくらいかかるのでしょうか？審査に申し込んでからどれくらいの時間がかかるのか心配な方も多いはずです。

他の住宅ローンと同じ感覚でフラット35審査を申し込んだ場合、時間がかかることで住宅の購入に支障をきたす可能性も出てきます。それだけに時間に余裕を持って申し込むことが求められるでしょう。

長期間にわたる固定金利での融資が最大のセールスポイント、低金利が続く現在の状況では非常に有利な住宅ローンと言われています。

通常の住宅ローンは固定金利の商品でも一定期間ごとに金利が見直され、その際に金利が上昇すると利息の額も増えることになります。

そのため、最終的な返済金額を契約時に計算することが難しく、それが融資を受ける際の大きなネックとなります。

現在の経済状況では経済的な余裕を持って住宅ローンを利用できる世帯はほんのごくわずか。どの世帯でもギリギリの経済状況の中で毎月返済している状態です。

ですから、フラット35のように最終的な返済額があらかじめ計算できる住宅ローンは計画的な返済を行ううえで大きなメリットがあるのです。

しかし、そんなメリットがあるからこそ時間がかかるという面もあるのです。

もともとこのフラット35は民間の金融機関と住宅金融支援機構が協力することによって成り立っている住宅ローンです。その分審査に時間がかかる面があります。

フラット35審査においては個人の経済力や信用情報はもちろん、物件の安全性や担保価値を重視して行われるという特徴があります。ここで物件の価値を見極めるために十分な時間をかけているからとも言われています。

では一般的にはどの程度の期間がかかるのでしょうか。これは申し込んだ状況や金融機関によっても異なってきますが、10～14日程度が目安といわれています。

数日程度で結果が出る一般の住宅ローンに比べるとやはりかなり時間がかかるとみてよいでしょう。

ですから、申込みを行う際にはそのことを念頭に入れたうえで計画を練る必要があります。一般の住宅ローンでは通常、購入した住宅の引渡し日の一ヶ月前を目安に申し込むのが目安となっています。

しかしフラット35においてはもうちょっと余裕を持って、一ヵ月半くらい前から申し込む余裕を確保しておくとよいかもしれません。

また、申し込んでから一ヶ月以上時間がたつのに結果が出ないという場合には何らかのトラブルが考えられますので問い合わせを行ったほうがよいでしょう。

この日数は金利の設定にも影響を及ぼします。金利は申し込んだ時点ではなく、融資が行われた時点のものが適用されるからです。

金利は毎月変更されますから融資実行までに時間がかかっている間に変動することもあります。申込み時よりも上昇してしまった場合は損をしますからこの点も踏まえたうえで申込みを行うようにしましょう。

住宅ローンの中ではやや特殊な部類に入るフラット35。借り入れにおいては本人の信用情報や経済状況よりも物件の価値を重視すると言われており、個人事業主や会社経営者など通常の住宅ローンでは通るのが難しい人でも利用しやすいと言われています。

また、長期間の固定金利は現在の低金利において非常に有利といわれており、サラリーマン世帯を中心に多くの人が利用しています。

先行きの見えない経済状況だからこそ、先々まで計画的に返済していくことができる長期固定金利に注目が集まっている面もあります。

特殊な住宅ローンとはいえ、申し込みは通常の住宅ローンとほぼ同じ手順で行われます。

異なるのは、融資対象となる住宅が定められた技術基準を満たしていることを証明する適合証明書の提出が求められることくらいでしょうか。

ですから、申込の際には必要な書類をしっかりと揃えておくことが重要です。

フラット35の申込・審査で求められる必要書類に関して、まず注意しておくべきことがあります。それは取り扱っている金融機関ごとに若干の違いが見られること。

住宅金融支援機構と民間の金融機関の共同で提供されているためすべて横並びのサービスというわけではなく、取扱い金融機関ごとに独自の設定や基準を設けている部分も多いのです。

必要書類についても金融機関ごとに求められるものが異なってくることがあるので事前によく確認しておきましょう。

大半の金融機関で必要となる書類としてはまず借入れ申込書。これには借入れそのものの申込書と、個人情報の取扱いに関する同意書の2種類があります。

それから収入・所得を証明するための書類。給与所得のみの場合は住民税納税通知書、給与所得以外にも収入がある場合には納税証明書か確定申告書の写しが必要です。

あとは建築費など住宅を購入する際に必要となる費用を確認できる書類。基本的には売買契約書の写しを用意することになります。

融資額と審査の合否を決定付ける重要な書類ですから、しっかりと用意しておくようにしましょう。そのほかには住宅の登記事項の証明書か登記簿謄本、土地の登記事項証明書か登記簿謄本も必要です。

これらの必要書類は最低限用意しておかなければならないもの。それ以外に上述したように金融機関ごとに求められる書類があります。

代表的なところでは住民票や重要事項説明書、その金融機関が用意したフラット35のパンフレットなどが挙げられます。求められる必要書類を用意するまでにある程度の時間が必要となるケースもあります。

いざ申し込む際になって揃わない、などということがないよう、事前にそろえるべきものを確認し、時間の余裕を持って準備するよう心がけたいところです。